Ольга Корниенко

Застройщик объекта ЗАО "СКФ "ДСК" с 2007 года находился в банкротстве. Конкурсное производство введено в отношении ЗАО СКФ "ДСК" в 2008 году определением Арбитражного суда Краснодарского края. 22 мая 2013 года ЗАО СКФ "ДСК" по итогам завершения конкурсного производства ликвидировано, 5 июня 2013 года внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.
Согласно отчету конкурсного управляющего мероприятия по поиску имущества должника и формированию конкурсной массы завершены, выявленное имущество реализовано, полученные денежные средства направлены на погашение требований по текущим платежам. Требования кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов должника, не погашены по причине недостаточности средств.
Для завершения строительства жилого дома Литер "35" в ноябре 2010 года было подписано соглашение между сформированным на объекте ТСЖ "Надежда" и привлеченным при участии администрации МО г.Краснодар в целях финансирования остаточных строительно-монтажных работ на объекте инвестором ООО "Пересвет-Регион-Кубань". Инвестором было перечислено 20 миллионов рублей, что позволило завершить основные строительно-монтажные работы на доме.
В настоящее время жилой дом строительством завершен, заселен и находится в стадии эксплуатации. Ввод дома в эксплуатацию запланирован на 1-й квартал 2015 года в судебном порядке.

Действительно, в сети Интернет ООО "ЮгДомИнвестСтрой" ИНН 2311188800 с уставным капиталом 12 тысяч рублей рекламирует строительство домов в коттеджном поселке "Новооктябрьский". Фактически юридическое лицо предлагает услуги строительного подряда по возведению для Вас индивидуального жилого дома (строения) на земельных участках, расположенных на территориях близлежащих к населенному пункту хутор Октябрьский Прикубанского внутригородского округа города Краснодара, который расположен в северо-восточной части Краснодара на границе с Динским районом. В границы населённого пункта хутор Октябрьский также входят садовые товарищества: "Компрессорщик", "Нектар", "Подсолнечник", "Тополь", "Радужное", "Луч", "Краснодарсельмаш", "Краснодарский ЗИП-20". Думаю, что строительная организация может Вам построить индивидуальный жилой дом и на территории этих садовых товариществ. Дополнительно хочу сказать, что организация ООО "ЮгДомИнвестСтрой" по данным администраций муниципальных образований Краснодарского края ни разу с даты своей регистрации в июле 2013 года не получало разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, и, соответственно, никогда не занималась деятельностью в сфере долевого строительства по 214-ФЗ и по 215-ФЗ.

Как неоднократно говорилось ранее, преимущества есть у договора участия в долевом строительстве перед схемой вступления в ЖСК. При заключении договора долевого участия он регистрируется в Росреестре, чего не происходит при Вашем вступлении в ЖСК, у застройщика по 214-му Федеральному закону есть обязательства перед Вами по договору, в то время как ЖСК в принципе ничего Вам не должен, так как вы фактически сами становитесь застройщиком. С моей точки зрения, в связи с увеличением количества ЖСК на первый план вышла проблема перехода явного "незаконного" строительства в полулегальную форму, облаченную в организационно-правовую форму ЖСК, над которой нет надзорного органа.
В ближайшей перспективе нас ждет существенное ужесточение законодательства по ЖСК, в первую очередь определение контролирующих органов, а возможно и введение ответственности за нецелевое использование денежных средств участников жилищного строительства.

Мое мнение, основанное на поступающей в наше управление информации - да. Все больше и больше "частных" застройщиков, промышлявших незаконным или полузаконным строительством, регистрируют юридические лица, оформляют на них земельные участки и начинают работать в рамках действующего законодательства в сфере долевого строительства. Думаю, что года через три мы придем к ситуации, когда незаконно построенное жилье станет невозможно узаконить - тенденции в изменении законодательства сейчас уже видны, соответственно каждый "бизнесмен по призванию", затевая незаконную стройку, будет знать, что его постройка будет снесена.
Сейчас самые крупные административные штрафы предусмотрены по фактам привлечения денежных средств гражданина, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Долевое строительство это всегда риск. Для минимизации риска выбирайте объекты с высокой степенью готовности у застройщиков, ранее неоднократно в срок вводивших в эксплуатацию объекты жилищного строительства. Если Вы хотите максимально минимизировать свои риски выбирайте квартиру у застройщика со страхованием его ответственности. Напоминаем, что застройщики обязаны страховать свою ответсвенность по договору долевого участия в строительстве, если первый договор долевого участия был зарегистрирован после 1 января 2014 года.

Основным различием между предварительным договором купли-продажи и договором участия в долевом строительстве является то, что предварительные договоры не подлежат государственной регистрации в органах Росреестра и, следовательно, не гарантируют того, что объект недвижимости за который Вы заплатили денежные средства не будет продан еще кому-нибудь.
Кроме того, предварительный договор купли-продажи заключается только при наличии у продавца зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на продаваемый объект. Однако, на стадии строительства многоквартирного жилого дома, оформить право собственности на квартиру невозможно, т.к. объект фактически не существует.
В случае, если продавец по каким-то причинам не оформит в собственность объект, который Вы планируете приобрести, то понудить его к заключению основного договора будет невозможно, и в этом случае останется только требовать возврата уплаченных денежных средств.
Также, заключение предварительного договора лишает Вас таких гарантий, предоставленных законодательством об участии в долевом строительству лицам, заключившим договоры участия в долевом строительстве, как залог на земельный участок и незавершенный строительством объект (застройщик не вправе распорядиться ими без согласия участника строительства), право на взыскание неустойки в случае нарушения срока передачи квартиры, гарантийный срок на объект в течении которого можно предъявить застройщику претензии по качеству строительства, а также право на получение страхового возмещения в случае, если застройщик будет признан банкротом.

Нет нельзя. Ипотека предоставляется не застройщику, а гражданину и риски принимает на себя гражданин. Главная цель банка минимизировать свои риски при выдаче кредита, а не построить Вам квартиру. Используемые в банковской системе механизмы дополнительного обеспечения исполнения обязательств заемщиком (поручительство, созаемщики) нивелируют риски несвоевременной сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
При определении надежности застройщика ориентируйтесь только на наличие высокой степени готовности дома, темпы его строительства, работу застройщика по 214-ФЗ, наличие ранее построенных объектов застройщиком.

Доверять стоит только тем застройщикам, которые работают в соответствии с законодательством. Федеральный закон об участии в долевом строительстве предусматривает только один вид договора, предоставляющего участнику строительства максимальные гарантии защиты его прав, это – договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в органах Росреестра.
Застройщик, предлагающий Вам заключить предварительный договор и требующий оплаты денег до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, действует в нарушение законодательства об участии в долевом строительстве и, следовательно, не заслуживает доверия. А избежать такой ситуации можно только отказавшись от заключения незаконных сделок в пользу государственной регистрации и страхования договора.

На сегодняшний день наиболее безопасным способом приобретения недвижимости в строящемся доме является участие в долевом строительстве путем заключения договора участия в долевом строительстве с обязательной его регистрацией в органах Росреестра и оплатой денежных средств после государственной регистрации.
Заключение предварительных договоров и внесение денег по ним является нарушением законодательства об участии в долевом строительстве.
В связи с тем, что предварительные договоры не подлежат государственной регистрации, это лишает Вас гарантии того, что квартира, за которую Вы заплатили, не будет продана недобросовестным застройщиком еще кому-нибудь.
Предварительный договор по сути является соглашением о намерении в будущем заключить основной договор при соблюдении застройщиком каких-либо условий (получение необходимой разрешительной документации, оформление квартиры в собственность и т.д.). Однако, данные события могут так и не наступить и заключить основной договор будет невозможно, и в этом случае останется только требовать возврата уплаченных денежных средств, поскольку понудить такого недобросовестного застройщика заключить основной договор либо передать квартиру будет затруднительно.

Учитывая, что взаимоотношения застройщика и дольщика носят договорной характер, при подписании договора участия в долевом строительстве Вы можете согласиться с условиями осуществления дополнительных работ, установленными застройщиком, либо предложить свой вариант. После подписания акта приема-передачи квартиры Вы вправе самостоятельно определять подрядные организации для осуществления работ.
В случае если Вами уже подписан договор участия в долевом строительстве, с указанными условиями, и Вы считаете что этим нарушены Ваши права как потребителя, Вы можете обратиться в управление Роспотребнадзора по Краснодарскому краю (г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 100, тел. 259-36-86) либо в суд в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Чтобы ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан заказать обмер всех помещений многоквартирного дома в Бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения этой процедуры выясняется окончательный размер каждой квартиры.
Если число квадратных метров оказывается больше, чем прописано в договоре с застройщиком, он извещает об этом дольщика и предлагает ему заплатить за излишки. Только после того, как покупатель выполнит это условие, с ним подпишут акт приема-передачи квартиры.
Если по результатам произведенного БТИ обмера выясняется, что площадь квартиры меньше, застройщик обязан компенсировать дольщику эту разницу – исходя из условий заключенного между сторонами договора.
Окончательный расчет производится на основании дополнительного соглашения, которое заключают застройщик и участник строительства по результатам государственного технического учета.
Подписывая договор участия в долевом строительстве с застройщиком, необходимо обратить особое внимание на положение о расчете доплат за увеличение площади. Стоимость каждого дополнительного метра должна быть определена и зафиксирована в момент подписания договора.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не установлен срок в течение которого участник долевого строительства может направить застройщику претензию о неустойке за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства.
В данном случае будет применяться норма ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности в соответствии со ст. 196 ГК РФ составляет три года.
Таким образом, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве, Вы в праве направить претензию о выплате неустойки застройщику в случае нарушения срока передачи квартиры, как до подписания акт приема-передачи, так и после подписания указанного акта.

Взаимоотношения между председателем кооператива и его членами регламентируются уставом кооператива и действующим трудовым законодательством Российской Федерации. Никакой ответственности за нарушение сроков сдачи дома председатель кооператива не несет, так как действует не от своего имени, а от имени членов кооператива. Если Вы считаете, что председатель кооператива не исполняет свои должностные обязанности, Вы как сособственник (соучредитель) кооператива можете в порядке, предусмотренном Уставом, поставить вопрос перед общим собранием кооператива о смене такого председателя. При совершении председателем кооператива действий, имеющих признаки уголовного правонарушения Вы вправе написать заявление в органы МВД или в прокуратуру.

Нормы Закона о долевом строительстве являются обязательными для всех застройщиков, деятельность которых связана с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 01.04.2005. Лица, осуществляющие свою деятельность незаконно и привлекающие денежные средства граждан в нарушение установленных требований законодательства, несут ответственность независимо от того, привели ли они правоотношения в соответствие с нормами закона или нет. За нарушение законодательства в области долевого строительства законодатель предусматривает административную ответственность юридического лица и его законного представителя. Срок, в течение которого лицо может быть привлечено к административной ответственности за нарушения законодательства о долевом строительстве составляет 1 год с момента совершения административного правонарушения.

215-й Федеральный закон, регламентирует деятельность жилищно-накопительных кооперативов.
На сайте Центрального Банка России по ссылке http://www.cbr.ru/sbrfr/?prtid=zhnk&ch=itm_50687#CheckedItem вы можете ознакомиться с реестром жилищно-накопительных кооперативов, работающих на территории Российской Федерации. Всего их 88, из которых только 1 зарегистрирован в Краснодарском крае в городе Кропоткин. В соответствии с Распоряжением Центрального Банка Российской Федерации от 5 июня 2014 года № Р-462, надзор за деятельностью ЖНК на территории Краснодарского края осуществляет Отделение по Ростовской области Южного главного управления Центрального банка Российской Федерации (г. Ростов-на-Дону). Таким образом, если Вы хотите законно приобрести жилье по 215-му Федеральному закону Вы можете это сделать в Краснодарском крае только у одного ЖНК, расположенного в городе Кропоткин.
Все ЖСК и иные лица, использующие в качестве рекламного хода фразу: "Строим по 215-ФЗ" вводят граждан в заблуждение и нарушают законодательство о рекламе.

Для того, чтобы свести до минимума возможные риски при заключении договоров участия в долевом строительстве и получить реальную возможность защиты законных прав и интересов дольщика в случае их нарушения, Вам до заключения договора необходимо обратить внимание на соблюдение застройщиком следующих обязательных требований Федерального закона №214-ФЗ:
1) застройщиком может выступать только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, которое должно иметь:
- зарегистрированное в установленном порядке право собственности или аренды на земельный участок, на котором планируется создание объекта недвижимости;
- разрешение на строительство объекта, полученное в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке;
2) застройщик вправе привлекать денежные средства:
- только при наличии опубликованной, размещенной в СМИ и (или) предоставленной любому заинтересованному лицу для ознакомления проектной декларации, которая должна содержать информацию о застройщике и о проекте строительства;
- только на основании зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии договора участия в долевом строительстве, так как лишь с момента регистрации такой договор считается заключенным, и, следовательно, только после этого вступает в силу и становится обязательным для сторон.
Кроме того необходимо заранее получить у застройщика копию или проект предлагаемого к подписанию договора участия в долевом строительстве, чтобы заранее ознакомиться со всеми пунктами и в случае необходимости получить соответствующие разъяснения, а также проверить договор на соответствие его содержания действительным намереньям сторон и требованиям Закона о долевом строительстве.

Основные моменты на которые необходимо обратить внимание при вступлении в кооператив были перечислены выше. Это и порядок приема в члены кооператива, и наличие разрешительной документации на объекты строительства, права на землю зарегистрированные для кооператива в установленном законодательством порядке. Но основное, что должен осознать каждый , кто решит вступить в ЖСК – это собственное активное участие в деятельности кооператива. Это контроль собственными силами и дополнительное участие собственными средствами в достройке объектов при необходимости.

В связи с тем, что в соответствии с действующим законодательством, деятельность кооперативов, работающих в Краснодарском крае и строящих жилье не подконтрольна ни одному из органов государственной власти, таких рейтингов никто не ведет.

Законом о долевом строительстве, ст.7, предусмотрены гарантии качества объекта строительства. Указанной статьей определено, что в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований технических и градостроительных регламентов, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При этом участник строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ст.7, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных данной статьей.

Если вы инвестируете в недвижимость для того, чтобы реализовать свое конституционное право на жилье и эта квартира или дом будет Вашим единственным жильем, то я считаю, надежно. Если же целью Ваших инвестиций в строительство жилья является получение прибыли, то следует различать оценку эффективности вложений по периодам: краткосрочный или долгосрочный. Исходя из анализа финансового кризиса 2008 года, можно сделать вывод о том, что цены снижались в первую очередь на «элитное» жилье, жилье с низкой степенью готовности и загородные дома. Впоследствии рынок восстановился. Что касается стоимости жилья эконом-класса, спрос на него даже в кризис достаточно стабилен, что является одним из факторов поддержки уровня цен на него. Эффективность финансовых вложений в краткосрочном периоде в финансовые активы возможно будет и выше, чем вложения в недвижимость, но учитывайте и риски.
Вкладывать ли в ЖСК или ЖНК решайте сами – в городе Краснодаре ЖНК нет, а ЖСК как выше было сказано, подконтрольны только самим себе. В целях снижения рисков при покупке строящегося жилья можно выбирать тех застройщиков, которые обеспечивают исполнение своих обязательств договорами страхования своей ответсвенности.