Ольга Корниенко

В сложной экономической ситуации всегда появляются те, кто старается воспользоваться человеческой растерянностью и стремлением сберечь трудовые накопления. Теоретически можно ожидать увеличения количества лжезастройщиков, которые за счет установления заведомо заниженных и неправдоподобно низких цен, постараются завлечь граждан в финансовые пирамиды.
Что касается того, являются ли кооперативы надежным местом, то в данном случае каждый должен решать для себя самостоятельно. Став членом кооператива Вы с одной стороны, становитесь «соучредителем» застройщика и имеете возможность непосредственно влиять на управление его деятельностью. Но если Вы предпочитаете позицию ожидания завершения строительства, то Вы должны осознавать, что у Вас будут:
- отсутствовать гарантии по срокам завершения строительства дома;
- существовать риск дополнительной оплаты для завершения строительства объекта при нехватке средств у кооператива;
- отсутствовать государственный контроль за целевым использованием денежных средств участников кооператива.
Принимая решение о вступлении в члены кооператива необходимо тщательно изучить главу 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Деятельность легальна, определить, кто из них имеет право строить очень просто – должно быть разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. Проблема в другом. Согласно действующему законодательству, деятельность ЖСК поднадзорна только ревизионной комиссии кооператива, а также прокуратуре. Специального государственного органа, контролирующего деятельность ЖСК сегодня нет. При этом член кооператива, полностью оплативший свой пай, не освобождается от обязанности в дальнейшем финансировать строительство жилого дома, если собранные ранее средства закончатся. Никаких штрафов или пени за нарушение сроков строительства ЖСК своим пайщикам не выплачивает, так как пайщики сами и являются владельцами ЖСК. Кроме этого, становясь членом кооператива – вы становить фактически его «учредителем» с необходимостью регистрации в налоговой инспекции.

В соответствии с требованиями Закона о долевом строительстве 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирных жилых домов, помимо заключения договоров участия в долевом строительстве, допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Жилищно-строительные кооперативы создаются и действуют в соответствии Жилищным кодексом РФ. Правовое положение жилищных накопительных кооперативов - Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Жилищный накопительный кооператив это добровольное объединение граждан членов кооператива для строительства или покупки квартир, а также управления многоквартирным жилым домом.
С 1 января 2014 года ЖСК обязаны самостоятельно исполнять функции застройщика при получении разрешения на строительство. Учредителями ЖСК с 1 января 2014 года могут быть только физические лица. Граждане принимаются в члены кооператива общим собранием и участвуют в строительстве многоквартирного жилого дома собственными денежными средствами после оплаты паевого взноса и обретения статуса члена кооператива, запись о чем налоговыми органами вносится в ЕГРЮЛ.
Контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов осуществляется непосредственно самими пайщиками. Механизмами осуществления контроля внутри кооператива являются общее собрание и ревизионная комиссия.
Жилищно-накопительные кооперативы также являются добровольными объединениями граждан. При этом иную деятельность, кроме как деятельность, предусмотренную 215-ФЗ, жилищно-накопительный кооператив осуществлять не вправе. ЖНК не обязан быть застройщиком, он имеет право привлекать и использовать денежные средства граждан также и на приобретение жилых помещений.
Для ЖНК установлен особый порядок ведения банковских счетов, на которые зачисляются денежные средства граждан. Списание или выдача денег с таких счетов допускается только на цели, связанные со строительством или приобретением жилых помещений.
По аналогии с 214-ФЗ, ЖНК обязан обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности, в том числе о затратах. Контроль за деятельностью ЖНК осуществляется внутри организации общим собранием и ревизионной комиссией, а «внешний» контроль за деятельностью ЖНК осуществляется Банком России.
Помимо этого, ЖНК обязаны соблюдать ряд нормативов финансовой устойчивости. ЖНК не вправе привлекать новых членов, если не соблюдает хотя-бы один из таких нормативов.
Банк России осуществляет ведение реестра жилищных накопительных кооперативов, на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещен перечень действующих на территории Российской Федерации жилищных накопительных кооперативов. На территории Краснодарского края в настоящее время зарегистрирован 1 жилищно-накопительный кооператив (http://www.cbr.ru/sbrfr/?prtid=zhnk&ch=itm_50687#CheckedItem).

Динамика за последние 4 года хорошая и, что радует, в пользу увеличения добросовестных и легальных застройщиков. Значительно снизилось количество самостроев, при строительстве которых незаконно привлекались средства граждан, ушли из делового оборота несколько «серых» схем, такие как векселя, вклады в коммандитные товарищества. Практические результаты показывает планомерная работа по искоренению незаконных «предварительных» договоров купли-продажи квартир и «предварительных» договоров участия в долевом строительстве.

К сожалению, применить к юридическому лицу такую оценочную категорию как «порядочность» не представляется возможным. А вот чтобы оценить законность деятельности ЖСК необходимо посмотреть:
1. Принимают ли в члены кооператива с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации;
2. Существует ли в ЖСК ревизионная комиссия;
3. Как часто проводятся общие собрания членов кооператива;
4. Есть ли у кооператива земельный участок для строительства и разрешение на такое строительство. При этом эти документы должны быть оформлены именно на тот кооператив, в который Вы вступаете.

Такой статистики нет. Согласно действующему законодательству, деятельность ЖСК поднадзорна только ревизионной комиссии кооператива, а также прокуратуре. Специального государственного органа, контролирующего деятельность ЖСК на сегодня нет. Однако по наблюдениям управления за последний год количество жалоб граждан на нарушение их прав при строительстве ЖСК увеличилось в несколько раз.

Цена договора может быть изменена после его заключения только по соглашению сторон, если договором предусмотрена возможность изменения цены. Таким образом, застройщик не вправе изменить цену договора, если в договоре между застройщиком и участником долевого строительства это не предусмотрено.

Существуют ли типичные ошибки, которые допускают?
Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре. При этом Законом № 214-ФЗ установлено требование об обязательной государственной регистрации, как договора долевого участия, так и уступки прав требования по договору.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать:
1) подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (квартира или иное помещение).
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Договор должен подписываться именно застройщиком, на чье имя выдано разрешение на строительство или в случае подписания договора представителем застройщика, необходимо проверить его полномочия (наличие доверенности).
Возможны случаи, когда застройщик включает в договор условия, противоречащие нормам Закона о долевом строительстве, например: договор может предусматривать изменение цены застройщиком в одностороннем порядке, в то время как в соответствии со ст.5 Закна о долевом строительстве цена договора может изменяться после его заключения только по соглашению сторон, либо сроки завершения строительства могут не соответствовать срокам, указанным в проектной декларации на объект. Поэтому перед тем, как решиться на заключение договора с застройщиком, попросите его показать вам разрешение на строительство, а также ознакомьтесь с проектной декларацией.
Желательно проконсультироваться с опытным юристом, а также обратиться за консультацией в управление по надзору в области долевого строительства КК.

Определения "хороший/плохой" не существует. Есть понятие соблюдает ли застройщик действующее законодательство или не соблюдает. Согласно 214-му Федеральному закону застройщик должен быть юридическим лицом, иметь на каком-либо праве земельный участок и разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. Денежные средства по договорам долевого участия застройщик обязан привлекать только после прохождения государственной регистрации такого договора в территориальных органах Росреестра. Новеллой законодательства 2014 года является то, что застройщик обязан дополнительно обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком одним из следующих способов: застраховать свою ответственность в страховой компании, вступить в общество взаимного страхования либо получить поручительство коммерческого банка.

По информации Банка России, как было указано выше, единственный ЖНК в Краснодарском крае зарегистрирован в городе Кропоткине.

Специфика кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за деятельность кооператива, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. И если правление примет решение, к примеру, о необходимости уплаты дополнительных платежей или изменения срока сдачи объекта, то пайщик, не согласившись с решением, будет вынужден его исполнять.
Если Законом о долевом строительстве предусмотрена финансовая ответственность застройщика, как за нарушение сроков передачи объекта недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, так и за передачу объекта ненадлежащего качества, то при вступлении в члены ЖСК договором паевого взноса такая ответственность не предусматривается.
Одним из существенных различий договора паевого взноса и договора участия в долевом строительстве является обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, к договору паевого взноса законом таких требований не предъявляется.
Кроме того, обязанность оплаты цены договора возникает у участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, только после государственной регистрации договора, что гарантирует наличие у застройщика полного комплекта разрешительной и правоустанавливающей документации (на землю, разрешение на строительство, наличие проектной декларации), а также полностью исключает возможность двойной продажи Вашей квартиры.
Лицам, заключившим договоры участия в долевом строительстве, Законом о долевом строительстве установлен ряд таких гарантий, как залог на земельный участок и незавершенный строительством объект (застройщик не вправе распорядиться ими без согласия участника строительства), право на взыскание неустойки в случае нарушения срока передачи квартиры, гарантийный срок на объект, в течении которого можно предъявить застройщику претензии по качеству строительства, а также право на получение страхового возмещения в случае, если застройщик будет признан банкротом.
Для лиц, участвующих в правоотношениях по договорам паевого взноса, заключаемых при вступлении в ЖСК, такие гарантии законодательно не закреплены.

Если вы инвестируете в недвижимость для того, чтобы реализовать свое конституционное право на жилье и эта квартира или дом будет Вашим единственным жильем, то я считаю, надежно. Если же целью Ваших инвестиций в строительство жилья является получение прибыли, то следует различать оценку эффективности вложений по периодам: краткосрочный или долгосрочный. Исходя из анализа финансового кризиса 2008 года, можно сделать вывод о том, что цены снижались в первую очередь на «элитное» жилье, жилье с низкой степенью готовности и загородные дома. Впоследствии рынок восстановился. Что касается стоимости жилья эконом-класса, спрос на него даже в кризис достаточно стабилен, что является одним из факторов поддержки уровня цен на него. Эффективность финансовых вложений в краткосрочном периоде в финансовые активы возможно будет и выше, чем вложения в недвижимость, но учитывайте и риски.
Вкладывать ли в ЖСК или ЖНК решайте сами – в городе Краснодаре ЖНК нет, а ЖСК как выше было сказано, подконтрольны только самим себе. В целях снижения рисков при покупке строящегося жилья можно выбирать тех застройщиков, которые обеспечивают исполнение своих обязательств договорами страхования своей ответсвенности.

Законом о долевом строительстве, ст.7, предусмотрены гарантии качества объекта строительства. Указанной статьей определено, что в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований технических и градостроительных регламентов, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При этом участник строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ст.7, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных данной статьей.

В связи с тем, что в соответствии с действующим законодательством, деятельность кооперативов, работающих в Краснодарском крае и строящих жилье не подконтрольна ни одному из органов государственной власти, таких рейтингов никто не ведет.

Основные моменты на которые необходимо обратить внимание при вступлении в кооператив были перечислены выше. Это и порядок приема в члены кооператива, и наличие разрешительной документации на объекты строительства, права на землю зарегистрированные для кооператива в установленном законодательством порядке. Но основное, что должен осознать каждый , кто решит вступить в ЖСК – это собственное активное участие в деятельности кооператива. Это контроль собственными силами и дополнительное участие собственными средствами в достройке объектов при необходимости.

Для того, чтобы свести до минимума возможные риски при заключении договоров участия в долевом строительстве и получить реальную возможность защиты законных прав и интересов дольщика в случае их нарушения, Вам до заключения договора необходимо обратить внимание на соблюдение застройщиком следующих обязательных требований Федерального закона №214-ФЗ:
1) застройщиком может выступать только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, которое должно иметь:
- зарегистрированное в установленном порядке право собственности или аренды на земельный участок, на котором планируется создание объекта недвижимости;
- разрешение на строительство объекта, полученное в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке;
2) застройщик вправе привлекать денежные средства:
- только при наличии опубликованной, размещенной в СМИ и (или) предоставленной любому заинтересованному лицу для ознакомления проектной декларации, которая должна содержать информацию о застройщике и о проекте строительства;
- только на основании зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии договора участия в долевом строительстве, так как лишь с момента регистрации такой договор считается заключенным, и, следовательно, только после этого вступает в силу и становится обязательным для сторон.
Кроме того необходимо заранее получить у застройщика копию или проект предлагаемого к подписанию договора участия в долевом строительстве, чтобы заранее ознакомиться со всеми пунктами и в случае необходимости получить соответствующие разъяснения, а также проверить договор на соответствие его содержания действительным намереньям сторон и требованиям Закона о долевом строительстве.

215-й Федеральный закон, регламентирует деятельность жилищно-накопительных кооперативов.
На сайте Центрального Банка России по ссылке http://www.cbr.ru/sbrfr/?prtid=zhnk&ch=itm_50687#CheckedItem вы можете ознакомиться с реестром жилищно-накопительных кооперативов, работающих на территории Российской Федерации. Всего их 88, из которых только 1 зарегистрирован в Краснодарском крае в городе Кропоткин. В соответствии с Распоряжением Центрального Банка Российской Федерации от 5 июня 2014 года № Р-462, надзор за деятельностью ЖНК на территории Краснодарского края осуществляет Отделение по Ростовской области Южного главного управления Центрального банка Российской Федерации (г. Ростов-на-Дону). Таким образом, если Вы хотите законно приобрести жилье по 215-му Федеральному закону Вы можете это сделать в Краснодарском крае только у одного ЖНК, расположенного в городе Кропоткин.
Все ЖСК и иные лица, использующие в качестве рекламного хода фразу: "Строим по 215-ФЗ" вводят граждан в заблуждение и нарушают законодательство о рекламе.

Нормы Закона о долевом строительстве являются обязательными для всех застройщиков, деятельность которых связана с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 01.04.2005. Лица, осуществляющие свою деятельность незаконно и привлекающие денежные средства граждан в нарушение установленных требований законодательства, несут ответственность независимо от того, привели ли они правоотношения в соответствие с нормами закона или нет. За нарушение законодательства в области долевого строительства законодатель предусматривает административную ответственность юридического лица и его законного представителя. Срок, в течение которого лицо может быть привлечено к административной ответственности за нарушения законодательства о долевом строительстве составляет 1 год с момента совершения административного правонарушения.

Взаимоотношения между председателем кооператива и его членами регламентируются уставом кооператива и действующим трудовым законодательством Российской Федерации. Никакой ответственности за нарушение сроков сдачи дома председатель кооператива не несет, так как действует не от своего имени, а от имени членов кооператива. Если Вы считаете, что председатель кооператива не исполняет свои должностные обязанности, Вы как сособственник (соучредитель) кооператива можете в порядке, предусмотренном Уставом, поставить вопрос перед общим собранием кооператива о смене такого председателя. При совершении председателем кооператива действий, имеющих признаки уголовного правонарушения Вы вправе написать заявление в органы МВД или в прокуратуру.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не установлен срок в течение которого участник долевого строительства может направить застройщику претензию о неустойке за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства.
В данном случае будет применяться норма ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности в соответствии со ст. 196 ГК РФ составляет три года.
Таким образом, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве, Вы в праве направить претензию о выплате неустойки застройщику в случае нарушения срока передачи квартиры, как до подписания акт приема-передачи, так и после подписания указанного акта.