Ольга Корниенко
Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края осуществляет
- контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Краснодарского края;
- реализацию мер по защите прав и законных интересов участников долевого строительства;
- организацию систематического информирования населения об участии в долевом строительстве в целях профилактики и предотвращения нарушения законных интересов участников долевого строительства;
- осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством.
Краткая биография
Ольга Валерьевна Корниенко – руководитель управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.
Имеет два высших образования. Окончила Кубанский государственный университет. Владеет французским, английским и немецким языками.
В органах государственной власти Краснодарского края работает с 2005 года. В департаменте финансово-бюджетного надзора Краснодарского края замещала должности государственной гражданской службы от специалиста 1 категории до заместителя начальника управления, в управлении по надзору в области долевого строительства Краснодарского края – от начальника отдела до первого заместителя руководителя. С 2011 года замещает государственную должность – руководитель управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.
Вопросы и ответы (конференция окончена)
Ссылка на вопрос
Если Законом о долевом строительстве предусмотрена финансовая ответственность застройщика, как за нарушение сроков передачи объекта недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, так и за передачу объекта ненадлежащего качества, то при вступлении в члены ЖСК договором паевого взноса такая ответственность не предусматривается.
Одним из существенных различий договора паевого взноса и договора участия в долевом строительстве является обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, к договору паевого взноса законом таких требований не предъявляется.
Кроме того, обязанность оплаты цены договора возникает у участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, только после государственной регистрации договора, что гарантирует наличие у застройщика полного комплекта разрешительной и правоустанавливающей документации (на землю, разрешение на строительство, наличие проектной декларации), а также полностью исключает возможность двойной продажи Вашей квартиры.
Лицам, заключившим договоры участия в долевом строительстве, Законом о долевом строительстве установлен ряд таких гарантий, как залог на земельный участок и незавершенный строительством объект (застройщик не вправе распорядиться ими без согласия участника строительства), право на взыскание неустойки в случае нарушения срока передачи квартиры, гарантийный срок на объект, в течении которого можно предъявить застройщику претензии по качеству строительства, а также право на получение страхового возмещения в случае, если застройщик будет признан банкротом.
Для лиц, участвующих в правоотношениях по договорам паевого взноса, заключаемых при вступлении в ЖСК, такие гарантии законодательно не закреплены.
Ссылка на вопрос
Какие примеры успешных жилищно-накопительных кооперативов в Краснодаре вы можете привести? Т.к. хочется понять, насколько такое вложение будет оправданным.
Ссылка на вопрос
Ссылка на вопрос
Есть ли какие-то основные моменты, на которые нужно обратить внимание при заключении договора о долевом строительстве?
Существуют ли типичные ошибки, которые допускают?
Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре. При этом Законом № 214-ФЗ установлено требование об обязательной государственной регистрации, как договора долевого участия, так и уступки прав требования по договору.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать:
1) подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (квартира или иное помещение).
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Договор должен подписываться именно застройщиком, на чье имя выдано разрешение на строительство или в случае подписания договора представителем застройщика, необходимо проверить его полномочия (наличие доверенности).
Возможны случаи, когда застройщик включает в договор условия, противоречащие нормам Закона о долевом строительстве, например: договор может предусматривать изменение цены застройщиком в одностороннем порядке, в то время как в соответствии со ст.5 Закна о долевом строительстве цена договора может изменяться после его заключения только по соглашению сторон, либо сроки завершения строительства могут не соответствовать срокам, указанным в проектной декларации на объект. Поэтому перед тем, как решиться на заключение договора с застройщиком, попросите его показать вам разрешение на строительство, а также ознакомьтесь с проектной декларацией.
Желательно проконсультироваться с опытным юристом, а также обратиться за консультацией в управление по надзору в области долевого строительства КК.
Ссылка на вопрос
Предположим, человек купил квартиру на этапе стройки, например, за миллион рублей, подписал договор на эту сумму и внес деньги. Может ли застройщик изменить эту цену, мотивируя курсом валют, изменением ставок рефинансирования и т.д.? (естественно, вопрос навеян тем как все нынче неопределенно с финансами в стране).
Ссылка на вопрос
Ссылка на вопрос
1. Принимают ли в члены кооператива с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации;
2. Существует ли в ЖСК ревизионная комиссия;
3. Как часто проводятся общие собрания членов кооператива;
4. Есть ли у кооператива земельный участок для строительства и разрешение на такое строительство. При этом эти документы должны быть оформлены именно на тот кооператив, в который Вы вступаете.
Ссылка на вопрос
Какие сложности с контролем?
Ссылка на вопрос
В чем разница с обычными кооперативами?
Жилищно-строительные кооперативы создаются и действуют в соответствии Жилищным кодексом РФ. Правовое положение жилищных накопительных кооперативов - Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Жилищный накопительный кооператив это добровольное объединение граждан членов кооператива для строительства или покупки квартир, а также управления многоквартирным жилым домом.
С 1 января 2014 года ЖСК обязаны самостоятельно исполнять функции застройщика при получении разрешения на строительство. Учредителями ЖСК с 1 января 2014 года могут быть только физические лица. Граждане принимаются в члены кооператива общим собранием и участвуют в строительстве многоквартирного жилого дома собственными денежными средствами после оплаты паевого взноса и обретения статуса члена кооператива, запись о чем налоговыми органами вносится в ЕГРЮЛ.
Контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов осуществляется непосредственно самими пайщиками. Механизмами осуществления контроля внутри кооператива являются общее собрание и ревизионная комиссия.
Жилищно-накопительные кооперативы также являются добровольными объединениями граждан. При этом иную деятельность, кроме как деятельность, предусмотренную 215-ФЗ, жилищно-накопительный кооператив осуществлять не вправе. ЖНК не обязан быть застройщиком, он имеет право привлекать и использовать денежные средства граждан также и на приобретение жилых помещений.
Для ЖНК установлен особый порядок ведения банковских счетов, на которые зачисляются денежные средства граждан. Списание или выдача денег с таких счетов допускается только на цели, связанные со строительством или приобретением жилых помещений.
По аналогии с 214-ФЗ, ЖНК обязан обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности, в том числе о затратах. Контроль за деятельностью ЖНК осуществляется внутри организации общим собранием и ревизионной комиссией, а «внешний» контроль за деятельностью ЖНК осуществляется Банком России.
Помимо этого, ЖНК обязаны соблюдать ряд нормативов финансовой устойчивости. ЖНК не вправе привлекать новых членов, если не соблюдает хотя-бы один из таких нормативов.
Банк России осуществляет ведение реестра жилищных накопительных кооперативов, на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещен перечень действующих на территории Российской Федерации жилищных накопительных кооперативов. На территории Краснодарского края в настоящее время зарегистрирован 1 жилищно-накопительный кооператив (http://www.cbr.ru/sbrfr/?prtid=zhnk&ch=itm_50687#CheckedItem).
Ссылка на вопрос
Ссылка на вопрос
Спасибо.
Что касается того, являются ли кооперативы надежным местом, то в данном случае каждый должен решать для себя самостоятельно. Став членом кооператива Вы с одной стороны, становитесь «соучредителем» застройщика и имеете возможность непосредственно влиять на управление его деятельностью. Но если Вы предпочитаете позицию ожидания завершения строительства, то Вы должны осознавать, что у Вас будут:
- отсутствовать гарантии по срокам завершения строительства дома;
- существовать риск дополнительной оплаты для завершения строительства объекта при нехватке средств у кооператива;
- отсутствовать государственный контроль за целевым использованием денежных средств участников кооператива.
Принимая решение о вступлении в члены кооператива необходимо тщательно изучить главу 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.