Ольга Корниенко

Чтобы ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан заказать обмер всех помещений многоквартирного дома в Бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения этой процедуры выясняется окончательный размер каждой квартиры.
Если число квадратных метров оказывается больше, чем прописано в договоре с застройщиком, он извещает об этом дольщика и предлагает ему заплатить за излишки. Только после того, как покупатель выполнит это условие, с ним подпишут акт приема-передачи квартиры.
Если по результатам произведенного БТИ обмера выясняется, что площадь квартиры меньше, застройщик обязан компенсировать дольщику эту разницу – исходя из условий заключенного между сторонами договора.
Окончательный расчет производится на основании дополнительного соглашения, которое заключают застройщик и участник строительства по результатам государственного технического учета.
Подписывая договор участия в долевом строительстве с застройщиком, необходимо обратить особое внимание на положение о расчете доплат за увеличение площади. Стоимость каждого дополнительного метра должна быть определена и зафиксирована в момент подписания договора.

Учитывая, что взаимоотношения застройщика и дольщика носят договорной характер, при подписании договора участия в долевом строительстве Вы можете согласиться с условиями осуществления дополнительных работ, установленными застройщиком, либо предложить свой вариант. После подписания акта приема-передачи квартиры Вы вправе самостоятельно определять подрядные организации для осуществления работ.
В случае если Вами уже подписан договор участия в долевом строительстве, с указанными условиями, и Вы считаете что этим нарушены Ваши права как потребителя, Вы можете обратиться в управление Роспотребнадзора по Краснодарскому краю (г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 100, тел. 259-36-86) либо в суд в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

На сегодняшний день наиболее безопасным способом приобретения недвижимости в строящемся доме является участие в долевом строительстве путем заключения договора участия в долевом строительстве с обязательной его регистрацией в органах Росреестра и оплатой денежных средств после государственной регистрации.
Заключение предварительных договоров и внесение денег по ним является нарушением законодательства об участии в долевом строительстве.
В связи с тем, что предварительные договоры не подлежат государственной регистрации, это лишает Вас гарантии того, что квартира, за которую Вы заплатили, не будет продана недобросовестным застройщиком еще кому-нибудь.
Предварительный договор по сути является соглашением о намерении в будущем заключить основной договор при соблюдении застройщиком каких-либо условий (получение необходимой разрешительной документации, оформление квартиры в собственность и т.д.). Однако, данные события могут так и не наступить и заключить основной договор будет невозможно, и в этом случае останется только требовать возврата уплаченных денежных средств, поскольку понудить такого недобросовестного застройщика заключить основной договор либо передать квартиру будет затруднительно.

Доверять стоит только тем застройщикам, которые работают в соответствии с законодательством. Федеральный закон об участии в долевом строительстве предусматривает только один вид договора, предоставляющего участнику строительства максимальные гарантии защиты его прав, это – договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в органах Росреестра.
Застройщик, предлагающий Вам заключить предварительный договор и требующий оплаты денег до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, действует в нарушение законодательства об участии в долевом строительстве и, следовательно, не заслуживает доверия. А избежать такой ситуации можно только отказавшись от заключения незаконных сделок в пользу государственной регистрации и страхования договора.

Нет нельзя. Ипотека предоставляется не застройщику, а гражданину и риски принимает на себя гражданин. Главная цель банка минимизировать свои риски при выдаче кредита, а не построить Вам квартиру. Используемые в банковской системе механизмы дополнительного обеспечения исполнения обязательств заемщиком (поручительство, созаемщики) нивелируют риски несвоевременной сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
При определении надежности застройщика ориентируйтесь только на наличие высокой степени готовности дома, темпы его строительства, работу застройщика по 214-ФЗ, наличие ранее построенных объектов застройщиком.

Основным различием между предварительным договором купли-продажи и договором участия в долевом строительстве является то, что предварительные договоры не подлежат государственной регистрации в органах Росреестра и, следовательно, не гарантируют того, что объект недвижимости за который Вы заплатили денежные средства не будет продан еще кому-нибудь.
Кроме того, предварительный договор купли-продажи заключается только при наличии у продавца зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на продаваемый объект. Однако, на стадии строительства многоквартирного жилого дома, оформить право собственности на квартиру невозможно, т.к. объект фактически не существует.
В случае, если продавец по каким-то причинам не оформит в собственность объект, который Вы планируете приобрести, то понудить его к заключению основного договора будет невозможно, и в этом случае останется только требовать возврата уплаченных денежных средств.
Также, заключение предварительного договора лишает Вас таких гарантий, предоставленных законодательством об участии в долевом строительству лицам, заключившим договоры участия в долевом строительстве, как залог на земельный участок и незавершенный строительством объект (застройщик не вправе распорядиться ими без согласия участника строительства), право на взыскание неустойки в случае нарушения срока передачи квартиры, гарантийный срок на объект в течении которого можно предъявить застройщику претензии по качеству строительства, а также право на получение страхового возмещения в случае, если застройщик будет признан банкротом.

Долевое строительство это всегда риск. Для минимизации риска выбирайте объекты с высокой степенью готовности у застройщиков, ранее неоднократно в срок вводивших в эксплуатацию объекты жилищного строительства. Если Вы хотите максимально минимизировать свои риски выбирайте квартиру у застройщика со страхованием его ответственности. Напоминаем, что застройщики обязаны страховать свою ответсвенность по договору долевого участия в строительстве, если первый договор долевого участия был зарегистрирован после 1 января 2014 года.

Мое мнение, основанное на поступающей в наше управление информации - да. Все больше и больше "частных" застройщиков, промышлявших незаконным или полузаконным строительством, регистрируют юридические лица, оформляют на них земельные участки и начинают работать в рамках действующего законодательства в сфере долевого строительства. Думаю, что года через три мы придем к ситуации, когда незаконно построенное жилье станет невозможно узаконить - тенденции в изменении законодательства сейчас уже видны, соответственно каждый "бизнесмен по призванию", затевая незаконную стройку, будет знать, что его постройка будет снесена.
Сейчас самые крупные административные штрафы предусмотрены по фактам привлечения денежных средств гражданина, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Как неоднократно говорилось ранее, преимущества есть у договора участия в долевом строительстве перед схемой вступления в ЖСК. При заключении договора долевого участия он регистрируется в Росреестре, чего не происходит при Вашем вступлении в ЖСК, у застройщика по 214-му Федеральному закону есть обязательства перед Вами по договору, в то время как ЖСК в принципе ничего Вам не должен, так как вы фактически сами становитесь застройщиком. С моей точки зрения, в связи с увеличением количества ЖСК на первый план вышла проблема перехода явного "незаконного" строительства в полулегальную форму, облаченную в организационно-правовую форму ЖСК, над которой нет надзорного органа.
В ближайшей перспективе нас ждет существенное ужесточение законодательства по ЖСК, в первую очередь определение контролирующих органов, а возможно и введение ответственности за нецелевое использование денежных средств участников жилищного строительства.

Действительно, в сети Интернет ООО "ЮгДомИнвестСтрой" ИНН 2311188800 с уставным капиталом 12 тысяч рублей рекламирует строительство домов в коттеджном поселке "Новооктябрьский". Фактически юридическое лицо предлагает услуги строительного подряда по возведению для Вас индивидуального жилого дома (строения) на земельных участках, расположенных на территориях близлежащих к населенному пункту хутор Октябрьский Прикубанского внутригородского округа города Краснодара, который расположен в северо-восточной части Краснодара на границе с Динским районом. В границы населённого пункта хутор Октябрьский также входят садовые товарищества: "Компрессорщик", "Нектар", "Подсолнечник", "Тополь", "Радужное", "Луч", "Краснодарсельмаш", "Краснодарский ЗИП-20". Думаю, что строительная организация может Вам построить индивидуальный жилой дом и на территории этих садовых товариществ. Дополнительно хочу сказать, что организация ООО "ЮгДомИнвестСтрой" по данным администраций муниципальных образований Краснодарского края ни разу с даты своей регистрации в июле 2013 года не получало разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, и, соответственно, никогда не занималась деятельностью в сфере долевого строительства по 214-ФЗ и по 215-ФЗ.

Застройщик объекта ЗАО "СКФ "ДСК" с 2007 года находился в банкротстве. Конкурсное производство введено в отношении ЗАО СКФ "ДСК" в 2008 году определением Арбитражного суда Краснодарского края. 22 мая 2013 года ЗАО СКФ "ДСК" по итогам завершения конкурсного производства ликвидировано, 5 июня 2013 года внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.
Согласно отчету конкурсного управляющего мероприятия по поиску имущества должника и формированию конкурсной массы завершены, выявленное имущество реализовано, полученные денежные средства направлены на погашение требований по текущим платежам. Требования кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов должника, не погашены по причине недостаточности средств.
Для завершения строительства жилого дома Литер "35" в ноябре 2010 года было подписано соглашение между сформированным на объекте ТСЖ "Надежда" и привлеченным при участии администрации МО г.Краснодар в целях финансирования остаточных строительно-монтажных работ на объекте инвестором ООО "Пересвет-Регион-Кубань". Инвестором было перечислено 20 миллионов рублей, что позволило завершить основные строительно-монтажные работы на доме.
В настоящее время жилой дом строительством завершен, заселен и находится в стадии эксплуатации. Ввод дома в эксплуатацию запланирован на 1-й квартал 2015 года в судебном порядке.