Ольга Корниенко

В Законе о долевом строительстве указано, что цена договора может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. В договорах участия в долевом строительстве застройщики обычно предусматривают изменение цены договора в сторону ее увеличения либо уменьшения в зависимости от результатов обмера БТИ.
Учитывая, что взаимоотношения застройщика и дольщика носят договорной характер, при подписании договора участия в долевом строительстве Вы можете согласиться с условиями изменения цены установленными застройщиком либо предложить свой вариант.

Если строительство многоквартирного дома не завершается в предусмотренный договором срок, Вы вправе потребовать от застройщика выплаты неустойки (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. С заявлением о выплате неустойки Вы можете обратиться непосредственно к застройщику, либо направить такое заявление заказным письмом.
Формула расчета неустойки:
Цена Договора х количество дней просрочки х 8,25%/1/150, где:
8,25% – ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (Указание Банка России от 13 сентября 2012 года № 2873-У);
1/150 – размер неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства на дату подачи искового заявления в суд.
Сроки судебного производства по гражданским делам регламентированы ст. 154 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Действительно, застройщиком объект строится в рамках Федерального закона о долевом строительстве. Застройщик новый, его правильное название Общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-Кубань". Оно было создано в марте 2012 года. В октябре 2013 года управлением проводилась плановая проверка ООО "СтройИнвест-Кубань". По результатам проверки было возбуждено административное производство по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.
При покупке квартиры в строящемся доме следует понимать, что часть риска несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию, которая относится и на дольщика, является причиной более низкой цены по сравнению с ценой на готовую квартиру. Покупая квартиру на этапе строительства, вы всегда рискуете, но если строительство ведется в рамках действующего законодательства, ваши риски снижаются. Риски снижаются еще больше, если застройщик ранее строил и сдавал дома в эксплуатацию. От форс-мажорных обстоятельств, не позволяющих вовремя достроить объект, не застрахован ни один застройщик. Соответственно, Вам предстоит самостоятельно принять решение, насколько ваш риск соотносится с более низкой ценой у вышеуказанного застройщика по сравнению с готовым жильем.

Согласно ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган, уполномоченный на выдачу разрешений на ввод объекта в эксплуатацию в течение десяти дней со дня поступления заявления застройщика о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления необходимых для принятия такого решения документов, произвести осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо отказать в его выдаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В случае если такое разрешение получено, застройщик должен направить Вам не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи квартиры или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия, соответствующее сообщение по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному Вами почтовому адресу или вручить лично под расписку.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства и о готовности объекта к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если под незаконными застройщиками понимаются физические лица, осуществляющие привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов в отсутствие правоустанавливающих и разрешительных документов, то органы государственного строительного надзора и муниципального контроля наделены правом привлекать указанных лиц к административной ответственности за нарушения земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если под незаконными застройщиками понимаются организации и индивидуальные предприниматели, привлекающие денежные средства в нарушение требований закона о долевом строительстве, то для такой категории лиц предусмотрена административная ответственность по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Административный штраф за такое нарушение составляет на должностных лиц 20-50 тысяч рублей; на юридических лиц - от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
В части своевременного выявления лиц, осуществляющих реализацию квартир в строящихся многоквартирных домах при отсутствии разрешительной документации, управлением на постоянной основе проводится мониторинг средств массовой информации и открытых Интернет-ресурсов.
С итогами проводимой работы Вы сможете ознакомиться на сайте www.kontrolstroy.info, где размещена интерактивная "Карта долевого строительства Кубани", которая позволяет оперативно получать сведения не только о незаконных объектах строительства, но и о законных объектах (реализация квартир в которых осуществляется в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве), а также объектах, застройщики которых находятся в стадии банкротства. Обновление данных интерактивной карты осуществляется каждые 2 недели.
В настоящее время на карте представлена информация о 602 объектах строящихся в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве на территории Краснодарского края, а так же о 414 объектах, строительство которых осуществляется с нарушением норм закона о долевом строительстве.

С тем, что правовое регулирование сферы долевого строительства могло бы быть более совершенным, я полагаю, согласится каждый, кто хоть как-то с ним соприкасался – и сотрудник контролирующего органа, и участник долевого строительства, и застройщик. Несмотря на ранее имевшие место пессимистичные прогнозы по снижению объемов инвестиций в долевом строительстве, на сегодняшний рост долевого строительства Кубани составляет 120% к аналогичному периоду прошлого года.
Отсутствие достаточного правового регулирования компенсируется обширной правоприменительной практикой, сформированной органами, осуществляющими государственный контроль (надзор) в данной области, и нашим управлением в том числе. Управление работает в тесном взаимодействии с контролирующими структурами в других субъектах Российской Федерации.

При выборе кооператива в качестве застройщика необходимо знать, что кооперативы бывают жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные (ЖНК). Деятельность ЖНК связана с привлечением и использованием денежных средств граждан на приобретение жилых помещений и регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Функции по контролю за деятельностью таких кооперативов и их регистрация возложены на Центральный Банк Российской Федерации.
В настоящее время на территории Краснодарского края зарегистрировано только 2 ЖНК. Из них ЖНК "Водолей" - находится в стадии банкротства. С перечнем всех ЖНК, осуществляющих свою деятельность на территории Российской Федерации, Вы можете ознакомиться на официальном сайте ЦБ РФ http://www.cbr.ru/sbrfr/?PrtId=zhnk.
ЖСК – это добровольное объединение граждан с целью строительства жилья, а также для управления жильем. В соответствии с действующим законодательством, с 1 января 2014 года, ЖСК имеют право осуществлять привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов только при наличии оформленных земельно-правовых документов и разрешения на строительство на сам кооператив.
Стать членом ЖСК Вы можете только по решению общего собрания членов кооператива. Кроме того, по закону Вы становитесь членом кооператива с момента регистрации Вас в таком качестве в подразделении инспекции Федеральной налоговой службы, по месту регистрации самого кооператива. Членов ЖСК не может быть больше чем частей (квартир) в возводимом им объекте (доме).
В отличие от ЖНК, ЖСК не осуществляют свою деятельность по 215-ФЗ. Если в рекламе ЖСК сообщает о том, что он ведет свою деятельность по 215-ФЗ, знайте, что Вас вводят в заблуждение. Контроль за деятельностью ЖСК осуществляют сами члены этого кооператива путем создания ревизионной комиссии. Специализированный государственный орган, осуществляющий контроль за деятельностью ЖСК отсутствует. Члены ЖСК, прежде всего, несут риск того, что главная цель создания кооператива - постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам (будь то невозможность получения разрешительных документов, проблемы реализации проекта, включая финансовые и т.п. трудности). Также расходы на возведение объекта могут быть увеличены в процессе строительства.

По информации, имеющейся в управлении, ЖСК "Наш Дом" получено разрешение на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома по указанному Вами адресу. Таким образом, при условии, что Вы являетесь членом кооператива (решение о принятии Вас в члены ЖСК утверждено общим собранием членов жилищного кооператива и Вами уплачен вступительный взнос) привлечение денежных средств данным кооперативом по договорам выплаты членских взносов является законным, если конечно Вам не предлагают купить квартиру на 4 этаже и выше.

Если говорить о мерах государственного принуждения по отношению к организациям, осуществляющим незаконное строительство и привлечение средств граждан, то за истекший период они не изменились. Это весьма существенные административные штрафы, приостановление деятельности застройщика по привлечению средств граждан в судебном порядке.
Если же речь идет о частных застройщиках – физических лицах, то муниципальными органами, в зону ответственности которых входит земельный контроль и контроль за соблюдением градостроительного законодательства, ведется активная работа с нелегальными застройщиками.
Это мероприятия по земельному контролю, запрет на производство строительно-монтажных работ, а также подача исков в суды о сносе объектов незаконного строительства.
Наше управление, в свою очередь, ведет разъяснительную работу среди граждан, о необходимости приобретения жилья на этапе строительства только с соблюдением обязательных требований Федерального закона о долевом строительстве.

Да, есть – не заключать никаких сделок с "недобросовестным" застройщиком. На сегодняшний день, особенно с учетом обязательного страхования ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве, наиболее безопасным способом приобретения недвижимости на стадии строительства является участие в строительстве по 214-ФЗ путем заключения соответствующего договора с обязательной государственной регистрацией в органах Росреестра. При этом сказать, что удастся избежать любых рисков, нельзя. В силу каких-либо объективных/субъективных причин, строительство может быть не завершено в установленные сроки. В таком случае защита интересов участников строительства обеспечивается механизмами страхования (выплаты по договору производит страховая компания) и возможностью взыскания неустойки за несвоевременное исполнение обязательств застройщиком.

В случае если при вынесении решения суда о признании права собственности на многоквартирный дом за лицом, осуществившим строительство, без получения в установленном законодательством порядке разрешения на строительство и ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, то органы местного самоуправления, в частности, управление муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, вправе обжаловать данное решение в вышестоящий суд или подать иск о сносе самовольно возведенного строения, при условии соблюдения требований к порядку обжалования решения суда.
Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда No 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ No 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Таким образом, даже при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в самовольно возведенном доме, принятие судом решения об удовлетворении иска о сносе такого дома будет служить основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (за исключением объектов строительства, в отношении которых истек срок исковой давности для подачи соответствующих заявлений).

Площадь квартиры, переданной участнику долевого строительства по акту приема-передачи, не должна отличаться от площади, указанной в договоре и в проектной декларации застройщика. Если есть расхождения, что очень часто встречается на практике, возможность перерасчета площади и, соответственно, изменений стоимости квартиры должны быть изначально указаны в договоре долевого участия.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона о долевом строительстве в договоре указывается цена договора, которая может быть изменена после его заключения, только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

О гарантиях говорить можно и нужно. Но только под определением "участника долевого строительства" необходимо подразумевать гражданина, совершившего сделку со строительной организацией в соответствии с нормами действующего законодательства. Гражданина, заключившего договор долевого участия с обязательной регистрацией в Росреестре, и уплатившего деньги после получения зарегистрированного договора на руки. Именно регистрация договора является "пробным камнем" для соответствия застройщика требованиям законодательства и гарантией от двойных продаж.
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
А в случае, если "...необходимые документы не просто подделывают ...., а получают незаконным способом", то рекомендуем такую информацию в обязательном порядке направить в правоохранительные органы.

Нормы Закона о долевом строительстве являются обязательными для всех застройщиков, деятельность которых связана с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 01.04.2005.
Лица, осуществляющие свою деятельность незаконно и привлекающие денежные средства граждан в нарушение установленных требований законодательства, несут ответственность независимо от того, привели ли они правоотношения в соответствие с нормами закона или нет.
За нарушение законодательства в области долевого строительства законодатель предусматривает административную ответственность юридического лица и его законного представителя.
Срок, в течение которого лицо может быть привлечено к административной ответственности за нарушения законодательства о долевом строительстве составляет 1 год с момента совершения административного правонарушения.

При выборе ипотечной программы следует иметь в виду, что банк, как коммерческая организация, прежде всего, преследует цель снизить собственные риски, а не проверить надежность застройщика, чтобы он построил и передал Вам квартиру. Снизить риски банк может, например, на период строительства потребовать от Вас заключение договоров с поручителями. В этом случае, для банка уже не имеет значения, построят ли в срок Вашу квартиру, его риски застрахованы. Дополнительно банк может застраховать свои риски, предложив Вам более высокую ставку процента за ипотеку у менее надежного застройщика.
А если застройщик не построит квартиру? Внимательно прочитав условия договора, вы зачастую увидите, что должны будете досрочно погасить банку всю сумму кредита через 4-5 лет, если строительство не завершится, и Вы не оформите закладную в пользу банка. Поэтому, рекомендуем не полагаться на выбор банка при выборе квартиры на этапе строительства.
При этом недобросовестные застройщики могут злоупотреблять формулировкой "банк – партнер застройщика", имея всего лишь расчетный счет в банке, логотип которого указан на рекламном буклете или щите.