Ольга Корниенко

Согласно Закону о долевом строительстве привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, имеют право только юридические лица после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка на основании договоров участия в долевом строительстве. Приобрести квартиру у частного застройщика на законных основаниях можно только посте ввода многоквартирного дома в эксплуатацию на основании договора купли-продажи зарегистрированного в органах Росреестра.

Вступая в ЖСК для строительства жилья гражданин несет определенные риски:
1. Члены ЖСК, прежде всего, несут риск того, что главная цель создания кооператива - постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам (будь то невозможность получения разрешительных документов, проблемы реализации проекта, включая финансовые и т.п. трудности)
2. Риск удорожания строительства также ложится на плечи членов кооператива.
3. Если сроки строительства сорваны по вине самого ЖСК, то перед своими же членами ответственности кооператив нести не будет.
4. ЖСК-застройщик или ЖСК-инвестор строительства непосредственно не несут гарантийных обязательств по поводу предоставленных квартир перед своими членами.
5. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК осуществляет только избираемая ревизионная комиссия кооператива (или ревизор). Специализированный государственный орган, осуществляющий контроль за деятельностью ЖСК, отсутствует.
6. О том какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. Следовательно, в случае нарушения уставного порядка распределения квартир между членами кооператива, существует риск возникновения споров между ними.
Данные риски являются существенными и влияют на защиту прав и законных интересов членов ЖСК и усиливаются в несколько раз, когда органы управления ЖСК связаны со строительными, инвестиционными и т.п. компаниями, участвующими в строительстве дома, а так же когда члены ЖСК самоустраняются от участия в деятельности кооператива.

Указанный Вами способ привлечения индивидуальными предпринимателями денежных средств на строительство квартиры в многоквартирном доме на основании предварительного договора купли-продажи является в настоящее время одним из самым распространенных нарушений законодательства о долевом строительстве. Фактически указанный договор представляет собой намерение, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового жилья. Отдавая деньги при заключении такого договора, Вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Заключая предварительный договор купли-продажи стороны, только договариваются о намерении заключить в будущем основной договор купли-продажи.
Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает индивидуальному предпринимателю, взяв с Вас деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Таким образом, у индивидуального предпринимателя не возникает обязательств построить дом и передать Вашу квартиру к определенному в договоре сроку.
Вы вправе потребовать от индивидуального предпринимателя, привлекшего денежные средства на основании предварительного договора купли-продажи немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков, либо заключения основного договора купли продажи. В случае отказа индивидуального предпринимателя от добровольного исполнения указанных требований Вам в целях защитой своих прав надлежит обратиться в суд.
Обращаем Ваше внимание, что, привлечение лицом денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов в нарушение требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве влечен наложение административного штрафа на юридическое лицо - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей; на должностное лицо в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
В целях реализации управлением полномочий по привлечению лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства к ответственности, установленной законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях предлагаем Вам направить копии договора и платежных документов в управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.

Двойные продажи - это когда одна и та же квартира продана одновременно двум разным лицам.
Двойные продажи могут произойти по разным причинам, чаще всего подобные ошибки происходят из-за злого умысла, а также в силу невнимательности и плохо организованного учета продаваемых жилых площадей. Таким образом, никаких гарантий при покупке на стадии строительства квартиры у частного застройщика нет.