Ольга Корниенко

Двойные продажи - это когда одна и та же квартира продана одновременно двум разным лицам.
Двойные продажи могут произойти по разным причинам, чаще всего подобные ошибки происходят из-за злого умысла, а также в силу невнимательности и плохо организованного учета продаваемых жилых площадей. Таким образом, никаких гарантий при покупке на стадии строительства квартиры у частного застройщика нет.

Указанный Вами способ привлечения индивидуальными предпринимателями денежных средств на строительство квартиры в многоквартирном доме на основании предварительного договора купли-продажи является в настоящее время одним из самым распространенных нарушений законодательства о долевом строительстве. Фактически указанный договор представляет собой намерение, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового жилья. Отдавая деньги при заключении такого договора, Вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Заключая предварительный договор купли-продажи стороны, только договариваются о намерении заключить в будущем основной договор купли-продажи.
Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает индивидуальному предпринимателю, взяв с Вас деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Таким образом, у индивидуального предпринимателя не возникает обязательств построить дом и передать Вашу квартиру к определенному в договоре сроку.
Вы вправе потребовать от индивидуального предпринимателя, привлекшего денежные средства на основании предварительного договора купли-продажи немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков, либо заключения основного договора купли продажи. В случае отказа индивидуального предпринимателя от добровольного исполнения указанных требований Вам в целях защитой своих прав надлежит обратиться в суд.
Обращаем Ваше внимание, что, привлечение лицом денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов в нарушение требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве влечен наложение административного штрафа на юридическое лицо - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей; на должностное лицо в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
В целях реализации управлением полномочий по привлечению лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства к ответственности, установленной законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях предлагаем Вам направить копии договора и платежных документов в управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.

Вступая в ЖСК для строительства жилья гражданин несет определенные риски:
1. Члены ЖСК, прежде всего, несут риск того, что главная цель создания кооператива - постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам (будь то невозможность получения разрешительных документов, проблемы реализации проекта, включая финансовые и т.п. трудности)
2. Риск удорожания строительства также ложится на плечи членов кооператива.
3. Если сроки строительства сорваны по вине самого ЖСК, то перед своими же членами ответственности кооператив нести не будет.
4. ЖСК-застройщик или ЖСК-инвестор строительства непосредственно не несут гарантийных обязательств по поводу предоставленных квартир перед своими членами.
5. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК осуществляет только избираемая ревизионная комиссия кооператива (или ревизор). Специализированный государственный орган, осуществляющий контроль за деятельностью ЖСК, отсутствует.
6. О том какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. Следовательно, в случае нарушения уставного порядка распределения квартир между членами кооператива, существует риск возникновения споров между ними.
Данные риски являются существенными и влияют на защиту прав и законных интересов членов ЖСК и усиливаются в несколько раз, когда органы управления ЖСК связаны со строительными, инвестиционными и т.п. компаниями, участвующими в строительстве дома, а так же когда члены ЖСК самоустраняются от участия в деятельности кооператива.

Согласно Закону о долевом строительстве привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, имеют право только юридические лица после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка на основании договоров участия в долевом строительстве. Приобрести квартиру у частного застройщика на законных основаниях можно только посте ввода многоквартирного дома в эксплуатацию на основании договора купли-продажи зарегистрированного в органах Росреестра.

В случае, если объект долевого строительства не соответствует по качеству условиям договора участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае неустранения выявленных недостатков в установленный участником строительства срок, он вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Таким образом, у Вас есть право обратиться к Застройщику с требованием о составлении акта, в котором должно быть указано несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, предусмотренным Законом о долевом строительстве.
Такие же требования Вы вправе предъявить к Застройщику в случае, если строительные дефекты выявлены в течение гарантийного срока - пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования.

Рекомендуется запрашивать у застройщика следующие документы:
- правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства многоквартирного жилого дома";
- разрешение на строительство многоквартирного жилого дома;
- разрешительная документация на подключение к инженерным сетям;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при завершенном строительстве).
Ни индивидуальный предприниматель, ни гражданин-застройщик не имеют права принимать деньги от граждан до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и оформления дома в собственность. Передача квартиры может быть осуществлена только после заключения договора купли-продажи квартиры.

С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.

Частный застройщик - это, как правило, застройщик-физическое лицо. Даже при наличии разрешения на строительство многоквартирного жилого дома у застройщика-физического лица, такой застройщик не имеет права привлекать деньги граждан на стадии строительства дома. Продажа квартир гражданам в таком жилом доме законна только после ввода дома в эксплуатацию. На этапе строительства дома застройщики-физические лица заключают любой другой договор, кроме договора участия в долевом строительстве с государственной регистрацией в органах Росреестра. Зачастую, строительство домов такими застройщиками ведется с отклонениями от параметров выданной разрешительной документации, вследствие чего такой дом может быть не обеспечен инженерными коммуникациями в объемах, необходимых для многоквартирного жилого дома. Граждане, заплатившие денежные средства застройщику по договору, не прошедшему государственную регистрацию, действуют на свой страх и риск: такая квартира может быть продана неограниченное количество раз.

В случае если «частный застройщик» является индивидуальным предпринимателем и осуществляет строительство многоквартирного дома как ИП, управление вправе проводить в отношении него контрольные мероприятия. Если же «частный застройщик» не является индивидуальным предпринимателем и привлекает денежные средства для строительства многоквартирного дома как физическое лицо, контроль за его деятельностью осуществляют правоохранительные органы.

Нет. Согласно ЖК РФ контроль за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива осуществляется ревизионной комиссией, избираемой общим собранием членов кооператива.

Согласно нормам Закона о банкротстве (статья 201.10) для целей параграфа «Банкротство застройщика» застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Таким образом Законом о банкротстве физические лица не отнесены к понятию «застройщик» и, следовательно, в случае банкротства гражданина не могут быть применены нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве «Банкротства застройщика».

В связи с тем, что вы являетесь лицом, перед которым у ЖСК имеются невыполненные денежные обязательства, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона о банкротстве вы вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании должника (ЖСК) банкротом. При этом Вы можете заявить ходатайство о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, определяющих особенности банкротства застройщика.

Контролирующие организации не вправе советовать гражданам, с каким застройщиком стоит иметь дело, а с каким – нет. В то же время, обратившись в управление и назвав фирму и адрес интересующей стройплощадки, Вы сможете получить консультацию специалистов в рамках полномочий управления по телефонам (861) 254-29-98 и 254-29-58. Также, на официальном сайте управления www.unds.ru размещены сведения о застройщиках, работающих в рамках законодательства о долевом строительстве.

Средняя стоимость квадратного метра приобретаемого по договору участия в долевом строительстве на ранней стадии возведения многоквартирного жилого дома может отличаться на 30-40% по сравнению со стоимостью жилья реализуемого в объекте получившем разрешение на ввод в эксплуатацию.

На официальном сайте управления в сети Интернет (www.unds.ru) размещен и ежеквартально обновляется список застройщиков, осуществляющих свою деятельность в рамках законодательства об участии в долевом строительстве, а также реестр объектов, строительство которых осуществляется в отсутствие разрешительной документации.

В случае, если многоквартирный жилой дом, в котором вы приобрели квартиру, снесен на основании решения суда, Вы, в силу ст. 166, 167 Гражданского кодекса РФ, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании недействительной сделки по приобретению квартиры, а также о понуждении застройщика вернуть все полученное по такой сделке (уплаченные денежные средства).

Управлением осуществляется постоянное информирование населения об участии в долевом строительстве в целях профилактики и предотвращения нарушения законных интересов участников долевого строительства по следующим направлениям:
- официальный сайт управления (www.unds.ru). Размещена пошаговая презентация "Как принять участие в долевом строительстве". В разделе "Застройщики, работающие в рамках законодательства о долевом строительстве" размещен список всех застройщиков края, привлекающих деньги граждан на основании договоров участия в долевом строительстве и представляющих соответствующую информацию в управление. Также в данном реестре указана информация о переносах сроков строительства, о введении в отношении застройщика процедуры банкротства, о выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Размещен реестр объектов, строительство которых осуществляется в отсутствие разрешительной документации;
- размещение социальной рекламы на телевидении, радио, рекламных щитах и перетяжках, консультирование в телефонном режиме посредством "горячей линии";
- реализация в городах и районах края мероприятия "Школа покупателей жилья".

Экономическая ситуация в Краснодаре и Краснодарском крае в целом благоприятна. А наличие в городе большого числа застройщиков определяет (открывает) для покупателя широкий спектр возможностей при выборе жилья. Краснодар — бурно развивающийся регион, оптимальное место для желающих сменить место жительства и найти интересную, хорошо оплачиваемую работу, так как средний уровень зарплаты в Краснодарском крае — самый высокий на юге России. Указанные факторы определяют рыночную стоимость жилья в столице Кубани.

Контроль за целевым использованием земельных участков на которых незаконно возводятся многоквартирные жилые дома относится к полномочиям органов муниципального контроля. При оплате стоимости квартиры в строящемся доме право ознакомления с правоустанавливающими и разрешительными документами, являющимися основанием для подписания договора купли-продажи квартиры принадлежит покупателю жилья, т.е. гражданину.

На официальном сайте управления в сети Интернет (www.unds.ru) размещен и ежеквартально обновляется список застройщиков, осуществляющих свою деятельность в рамках законодательства об участии в долевом строительстве.