Ольга Корниенко

Положениями ст. 7 Закона о долевом строительстве 214-ФЗ определено, что гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Следовательно в течении указанного срока гарантийного срока застройщик обязан обеспечить надлежащее качество оборудования.

Изменение цены за квадратный метр допускается по соглашению сторон, только в случае, если в договоре содержатся условия о ее изменении, при этом заключение нового договора с более высокой ценой законодательством не предусмотрено.
Следовательно, при действующем договоре участия в долевом строительстве требование застройщика о понуждении к заключению нового договора с указанием в нем более высокой цены за квадратный метр является незаконным.

Невозможно приставить по контролирующему специалисту к каждому юридическому лицу в России, при этом полномочия государственных органов ограничены рамками действующего законодательства. По мере выявления подобных нарушителей, мы принимаем все законные меры для предотвращения обмана граждан, но самый лучший контролер это сам покупатель – когда он грамотен и знает основные нормы законодательства о долевом строительстве.
Мы проводим информационную компанию по повышению правовой грамотности граждан в области долевого строительства, и в этом случае каждый потенциальный участник долевого строительства становится контролером соблюдения законодательства нерадивыми застройщиками.

В случае если многоквартирный жилой дом возводился в соответствии с разрешением на строительство, то документом подтверждающим завершение строительных работ является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В большинстве случаев органом, уполномоченным на выдачу такого разрешения, является орган местного самоуправления (администрация муниципального образования город Краснодар, к примеру).
При принятии решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган местного самоуправления запрашивает ряд документов, в том числе подтверждающих соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в которой в том числе отражено благоустройство территории и отделка мест общего пользования.

Долевое строительство за счет инвестиций населения, по своей сути является долгосрочным беспроцентным кредитованием и конкурирует с банковским кредитованием, стоимость которого растет. В сложившейся ситуации можно предположить, что рынок долевого строительства будет развиваться и далее, а уровень цен будет складываться, исходя из соотношения спроса и предложения. Чем выше спрос и меньше предложение, тем выше цены, чем больше предложения и ниже спрос, тем цены ниже.
Сейчас, например, в Краснодаре и в Сочи, несмотря на рост курса доллара и евро по отношению к рублю, уровень цен в долевом строительстве не изменился. Это следствие большого количества предложений на рынке.

При выборе застройщика осуществляющего свою деятельность по 214-ФЗ Вы можете обратить внимание на уже реализованные проекты, первоначально заявленные и фактические сроки их окончания.
В офисе застройщика Вы вправе ознакомиться с проектной декларацией, документами на земельный участок разрешением на строительство и конечно с условиями договора участия в долевом строительстве, уточнить вопрос оплаты по договору в случае увеличения или уменьшения площади квартиры и задать любые другие интересующие вопросы. В соответствии с действующим законодательством денежные средства оплачиваются после регистрации договора участия в долевом строительстве в органах Росреестра. Также следует обратить внимание на наличие процедур банкротства в арбитражном суде Краснодарского края.
Кроме того, Вы можете воспользоваться прямым обращением в управление как по телефону "горячей линии" 8 (861) 254-29-58 и направлением письменного запроса, так и информационными ресурсами управления в сети Интернет HASH(0x561c2fe6c948) и HASH(0x561c2fe6c948).

Теоретически могут. Но для этого, застройщику необходимо вносить изменения в проектную документацию и проходить все этапы ее согласования в соответствии с действующим законодательством, включая и экспертизу проектной документации.
По данным управления на территории пос. Южный Динского района Краснодарского края на 1 октября 2014 года нет ни одного застройщика, работающего в рамках законодательства о долевом строительстве и нарушающего сроки исполнения своих обязательств перед дольщиками по вводу объектов в эксплуатацию и передаче им квартир. Из этого можно сделать вывод, что, вероятно, Ваш договор долевого участия не регистрировался в органах Росреестра, и Ваши правоотношения с застройщиком нарушают действующее законодательство о долевом строительстве.
В случае если у вас возникают вопросы или сомнения по поводу застройщика, вы всегда можете обратиться в Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, где можете получить необходимую консультацию по вопросам участия в долевом строительстве, и где вам помогут разобраться в проблемной ситуации и оказать правовую помощь.
Дополнительно могу пояснить, что если бы Ваш договор был зарегистрирован в установленном порядке, в случае задержки сроков исполнения обязательств, застройщик обязан выплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (сегодня это 0,04533% в день), действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Завершение строительства объекта может осуществляться на любой стадии банкротства (несостоятельности) застройщика.
В случае применения к застройщику специализированной нормы Закона о банкротстве – положений параграфа 7, все требования к застройщику должны рассматриваться только арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика.
При применении положений параграфа 7 Закона о банкротстве к застройщику можно предъявлять не только требования о возврате денежных средств, но требования о передаче жилых помещений.
Если строительство объекта будет завершено в процедуре банкротства, то погашение требований участников строительства осуществляться путем передачи в собственность участникам строительства жилых помещений в многоквартирных домах, принадлежащих застройщику.
При наличии у застройщика объекта незавершенного строительства, участники строительства вправе создать жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительской кооператив. В случае невозможности создания жилищно-строительного кооператива, реализация объекта осуществляется через торги, требования участников строительства о передаче жилых помещений преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном законе, и подлежат погашению в составе требований третьей и четвертой очереди реестра требований кредиторов застройщика.
Расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства отнесены к третьей очереди требований.
Вопросы о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительством либо путем передачи им жилых помещений, отнесены к исключительной компетенции арбитражного суда и осуществляется в порядке ст. 201.4 – 201.11 Закона о банкротстве.

При подписании передаточного акта вы вправе в его тексте указать все выявленные недостатки и в соответствии с положениями Закона No 214-ФЗ потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае бездействия застройщика, Вы вправе в судебном порядке понудить его к устранению указанных недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
При личном обращении в управление Вам будет дана более объемная правовая консультация, а Ваша ситуация может быть рассмотрена в индивидуальном порядке.
В целях дополнительной защиты Ваших прав как потребителя Вы можете обратиться в управление Роспотребнадзора по Краснодарскому краю по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 100, тел. 259-36-86.

В настоящее время есть проекты по строительству недорогого жилья, например, в Краснодаре, в рамках законодательства о долевом строительстве (от 28.000 руб. за 1 кв.м.). О наличии предложений по более низкой цене на рынке "законного" долевого строительства управлению пока не известно. Понятно, что цена, к примеру, 23.000 рублей за квадратный метр в Краснодаре должна насторожить потенциального покупателя и мотивировать к тщательному изучению исходно-разрешительной документации на объект строительства.
Что касается рекламы, то в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ "О рекламе" не допускается реклама, связанная с привлечением денежных средств физических лиц для строительства жилья, за исключением рекламы, связанной с привлечением денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве, рекламы жилищных и жилищно-строительных кооперативов, рекламы, связанной с привлечением и использованием жилищными накопительными кооперативами денежных средств физических лиц на приобретение жилых помещений.
Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, должна содержать сведения о месте и способах получения проектной декларации.
Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") проектной декларации, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.

Вопрос замены двери относится непосредственно к эксплуатации дома. В случае если эта необходимость возникла из-за ненадлежащего качества двери, то в соответствии с положениями ст. 7 Закона о долевом строительстве 214-ФЗ к застройщику вправе заявлять требования в течении 5-ти лет на многоквартирный дом и 3-и года на технологическое и инженерное оборудование.
Следует также учитывать, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Кроме того при решении вопроса по оплате ремонта или замены общего имущества самими жильцами дома (например членами ТСЖ) мнение большинства обязательно для исполнения всеми собственниками помещений.

Во-первых, необходимо удостовериться, что застройщик осуществляет свою деятельность в соответствии с требования законодательства об участии в долевом строительстве (наличие разрешения на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок, заключение договора участия в долевом строительстве с оплатой после государственной регистрации в органах Росреестра).
При строительстве объектов без получения соответствующего разрешения государственной экспертизы проектной документации нарушаются строительные, санитарные, противопожарные и экологические нормы. При эксплуатации домов, построенных на участках, не предназначенных для строительства МЖД, возникают не предусмотренные техническими условиями нагрузки на инженерные сети, что не позволяет обеспечивать комфортное проживание в данных домах.
Таким образом, после продажи квартир все проблемы с благоустройством прилегающей территории, некачественно выполненными строительными работами, инженерным обеспечением дома, ложатся на плечи приобретателей квартир.
Во-вторых, внимательно ознакомиться с условиями договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре вышеназванных условий, такой договор считается незаключенным.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Снижению рисков для участников долевого строительства способствует и большая степень информированности, ведь закон обязывает застройщиков еще до начала продаж публиковать в открытых источниках проектную декларации, включающей в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, предусмотренную статьями 21, 22 Закона, а также представлять для ознакомления не только участнику долевого строительства, но и любому обратившемуся сведения, указанные в пунктах 2 вышеназванных статей.

Вы можете потребовать у застройщика представить для ознакомления следующие документы:
Обязательно:
1. Разрешение на строительство – представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (вид разрешенного использования) и дающий застройщику право осуществлять строительство указанного объекта. Разрешение должно быть именно на тот объект, о котором с вами ведут речь, с теми же параметрами (количество квартир и этажей) и техническими характеристиками.
2. Документы, устанавливающие права застройщика на земельный участок под объектом строительства (право собственности, аренды, субаренды) – право собственности и право аренды (субаренды) подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права.
Вы также вправе попросить, а застройщик обязан представить для ознакомления:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- бухгалтерскую отчетность застройщика;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
3. Проектную декларацию, включающую в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, предусмотренную статьями 21, 22 Закона.
И Вы всегда можете уточнить информацию о застройщике, либо получить бесплатную консультацию, обратившись в наше управление.

Как было указано выше, минимальная цена на квартиры в домах, возводимых по 214-му Федеральному закону невысока и приобрести 1 комнатную квартиру в Краснодаре с отдельной кухней можно и за 960 тыс. руб. Проблема заключается в другом. Цена не должна являться фактором доверия или недоверия к застройщику. Потому что, встречаются случаи, когда некоторые недобросовестные застройщики прикрываясь 214-м законом рекламируют одну цену за квартиру, а когда дольщик приходит к ним в офис вымогают дополнительные доплаты за риэлтерские услуги, за юридическое сопровождение, а иногда и просто требуют половину квартиры оплатить "черным" налом.
В каждом конкретном случае необходимо изучение проектной декларации, других документов, а самое главное внимательного прочтения условий договора долевого участия в строительстве и категорического требования со стороны дольщика о государственной регистрации договора в подразделениях Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Полагаю, что к условной категории "можно доверять", с нашей точки зрения, можно отнести компании, которые:
1. строят с соблюдением 214-го Федерального закона
2. не допускают нецелевого использования средств участников строительства
3. не находятся в процедуре банкротства;
4. не являются застройщиками "проблемных"/"потенциально проблемных" домов, возводимых с нарушением срока передачи квартир дольщикам.
Если обратить внимание на интерактивную карту долевого строительства Кубани, размещенную на сайте HASH(0x561c2fe6c948), "банкротные" застройщики и застройщики, строящие дома с нарушением сроков ввода дома в эксплуатацию, отмечены как работающие в рамках 214-го Федерального закона. В Краснодарском крае в настоящее время все местные крупные и средние строительные компании строят жилье в рамках законодательства о долевом строительстве. Но, при принятии дольщиком решения, какому застройщику доверить свои сбережения, в современных условиях уже необходимо ориентироваться не только на соблюдение 214-го закона, но и финансовое состояние застройщика, информацию о том какие дома он уже построил, нарушал ли сроки ввода объектов в эксплуатацию и другие прямые и косвенные факторы.

Если строительство многоквартирного дома не завершается в предусмотренный договором срок, Вы вправе потребовать от застройщика выплаты неустойки (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. С заявлением о выплате неустойки Вы можете обратиться непосредственно к застройщику, либо направить такое заявление заказным письмом.
Формула расчета неустойки:
Цена Договора х количество дней просрочки х 8,25%/1/150, где:
8,25% – ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (Указание Банка России от 13 сентября 2012 года No 2873-У);
1/150 – размер неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства на дату подачи искового заявления в суд.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. При этом если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Также, в соответствии с частью 1.1 статьи 9 Закона, по требованию участника долевого строительства, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику строительства.
Кроме того, в соответствии со ст. 14 Закона о долевом строительстве по истечении шести месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства или в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства Вы имеете право обратить взыскание на земельный и участок и объект незавершенного строительства (с понуждением застройщика зарегистрировать право собственности на такой объект).

Каждому гражданину, решившему приобрести квартиру на этапе строительства, а не готовую квартиру на вторичном рынке, необходимо понимать, что риски, связанные с завершением её строительства он берет на себя. При заключении договора долевого строительства в рамках действующего законодательства часть его рисков минимизируется и страхуется на законодательном уровне. Работа нашего управления и других государственных органов, направлена на минимизацию рисков граждан при приобретении квартир на этапе строительства. И контрольно – надзорные мероприятия в отношении застройщиков и информирование граждан об особенностях действующего законодательства о долевом строительстве направлены на минимизацию рисков потерь гражданами своих накоплений при приобретении квартир на этапе строительства.
При этом, некоторые граждане до сих пор, как вы выразились попадаются на "крючок" низких цен нечистоплотных предпринимателей и юридических лиц, идущих на осознанное нарушение законодательства о долевом строительстве. Но планомерная работа по наказанию нарушителей, сносу незаконно построенных домов постепенно дает свои результаты. Все средние и крупные строительные компании в Краснодарском крае работают в рамках законодательства о долевом строительстве, а с нарушителями закона и мы, будем бороться и дальше.

В городе Сочи ведется активное жилищное строительство. С информацией о законном строительстве вы можете ознакомиться на сайте управления HASH(0x561c2fe6c948) на интерактивной карте долевого строительства Кубани. При этом в этом городе имеются и объекты незаконного строительства. Получить информацию об объектах незаконного строительства в городе Сочи вы можете как на вышеуказанной интерактивной карте, так и в рубрике "Внимание! Они привлекают денежные средства граждан незаконно – город Сочи" на официальном сайте управления HASH(0x561c2fe6c948)
Активную работу по противодействию незаконному строительству в городе Сочи ведет администрация этого города. На официальном сайте администрации города Сочи 18 июня 2014 года по адресу http://www.sochiadm.ru/blacklist/32544/ представлен список объектов незаконного строительства с их описанием, а также предпринимаемыми мерами по их сносу.

Управлением осуществляется постоянный мониторинг незаконного привлечения денежных средств граждан по нескольким направлениям – реклама в СМИ, информация органов исполнительной и муниципальной власти, сайты агентств недвижимости, обращения граждан, в том числе поступившие на «горячую линию» управления.
В случае выявления фактов рекламы продаж в объектах, не имеющих разрешения на строительство, либо фактов привлечения денежных средств лицами, не имеющими на это права, материалы направляются в соответствующий государственный орган. Кроме этого, на сайте HASH(0x561c2fe6c948) размещена интерактивная Карта долевого строительства Кубани, на которой красными маркерами указаны объекты незаконного строительства, на сайте управления HASH(0x561c2fe6c948) в рубрике "Внимание! Они привлекают денежные средства граждан незаконно" размещена информация об объектах незаконного строительства в табличной форме в разрезе муниципальных образований Краснодарского края.